Comment créer une copropriété indivise ?

La copropriété indivise d'un immeuble naît, sans formalité, lorsque plusieurs personnes se portent acquéreur d'un même immeuble. Les copropriétaires indivis ont cependant grand intérêt à établir entre eux une convention qui doit être écrite et publiée.

Chaque copropriétaire peut-il hypothéquer seul sa portion de l'immeuble ?

Le Code civil du Québec prévoit que chaque indivisaire peut contracter seul une hypothèque portant sur sa portion de l'immeuble. Les autres copropriétaires ne sont alors nullement responsables en cas de défaut du débiteur hypothécaire. La loi prévoit cependant des conditions particulières.

Chaque copropriétaire indivis est-il libre de vendre sa part ?

Chaque copropriétaire est libre de céder ses droits indivis dans un immeuble à moins de disposition contraire dans la convention d'indivision. La loi prévoit cependant que les autres copropriétaires indivis ont la faculté d'écarter l'acheteur de la copropriété indivise en lui remboursant le prix de la cession et des frais. Un délai maximum d'une année à compter de l'acquisition est prévu. La convention d'indivision peut prévoir au contraire que les partenaires indivis auront la faculté de se porter prioritairement acquéreurs avant que soit réalisée la vente à une personne extérieure. Le copropriétaire qui néglige d'exercer cette priorité ne peut plus écarter l'acquéreur.

Combien de temps peut durer l'indivision ?

La convention d'indivision peut prévoir une durée maximale de 30 années.

Quelle sont les dispositions qui peuvent avantageusement être insérées dans une convention d'indivision ?

• la durée de la convention;
• les droits et obligations des copropriétaires relativement à la jouissance des lieux;
• le partage des obligations d'entretien et de rénovation;
• le partage des dépenses;
• la propriété des améliorations;
• les restrictions quant à la vente;
• les règles d'administration de l'immeuble;
• les règles gouvernant le partage en cas de fin de l'indivision.

Seul votre notaire peut vous conseiller adéquatement quant à la création d'une copropriété indivise.

Le propriétaire d'un immeuble comportant un ou des logements désireux de le transformer en condominium doit respecter certaines règles strictes. En vertu de la loi, la conversion en copropriété est interdite sur le territoire de la Communauté urbaine de Montréal sauf si la municipalité où est situé l'immeuble a adopté un règlement le permettant.

La conversion est permise dans les autres villes du Québec sauf si un règlement municipal l'interdit.

Dans tous les cas, la première démarche consiste donc à s'informer auprès de la municipalité où est situé l'immeuble pour déterminer si le projet peut être mené à terme.

La Loi sur la Régie du logement prévoit les modalités et les procédures requises pour procéder à la conversion en copropriété.

Les copropriétaires indivis qui occupent tous les logements de l'immeuble ne sont pas tenus d'obtenir la permission de la municipalité mais doivent généralement demander l'autorisation de la Régie du logement.

Lorsque les plans dressés par l'arpenteur-géomètre et la déclaration de copropriété sont enregistrés, le propriétaire peut procéder à la vente des appartements en copropriété. Il doit cependant remettre aux futurs acquéreurs une circulaire d'information et un rapport d'expert les informant adéquatement avant la conclusion de la première vente de chaque unité de copropriété. Les locataires occupant les logements qui ont fait l'objet d'une conversion bénéficient de la protection prévue par la loi.