L'effet de levier est un effet croissant ou décroissant de rendement que subit la mise de fonds lorsqu'on fait appel au financement dans le cadre d'un projet d'investissement. Lorsque le rendement global d'un projet est supérieur au coût du financement , l'emprunteur fait de l'argent avec l'argent du créancier, alors que lorsque le rendement global d'un projet est inférieur au coût du financement, l'emprunteur doit débourser des sommes additionnelles pour soutenir son projet. Les investisseurs sont souvent tentés de vouloir emprunter le plus possible afin de bénéficier au maximum de l'effet de levier. Cependant, il faut se rappeler que lorsqu'on fait appel au financement, on augmente le risque du projet car les versements mensuels représentent des engagements financiers qui diminuent la marge de manoeuvre du propriétaire dans l'éventualité d'une baisse de revenus. Voyons les exemples suivants :

 
Exemple: Effet de levier positif Investissement
sans effet de
levier 		Investissement
avec effet de
levier
Valeur de l'immeuble 100 000 $ 100 000 $
Revenu net d'exploitation annuel avant financement 12 000 $ 12 000 $
Rendement annuel de l'investissement 12 % 12 %
Mise de fonds 100 000 $ 25 000 $
Hypothèque 0 $ 75 000 $
Coût du financement annuel à 10%, n=300 (intérêts seulement) 0 $ 7 316 $
Revenu net après financement 12 000 $ 4 684 $
Mise de fonds 100 000 $ 25 000 $
Rendement annuel sur la mise de fonds * 12 % 18,74 %
(* Revenu net après financement / mise de fonds)    
Exemple: Effet de levier négatif Investissement
sans effet de
levier 		Investissement
avec effet de
levier
Valeur de l'immeuble 100 000 $ 100 000 $
Revenu net d'exploitation annuel avant financement 8 000 $ 8 000 $
Rendement annuel de l'investissement 8 % 8 %
Mise de fonds 100 000 $ 25 000 $
Hypothèque 0 $ 75 000 $
Coût du financement annuel à 10%, n=300 (intérêts seulement) 0 $ 7 316 $
Revenu net après financement 8 000 $ 684 $
Mise de fonds 100 000 $ 25 000 $
Rendement annuel sur la mise de fonds * 8 % 2,74 %
(* Revenu net après financement / mise de fonds)