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Partie
I: L'ensemble de la démarche
1.Principe
de la nécessité d'une autorisation
En vertu
de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1), sauf en
de rares exceptions, toute personne désirant aliéner (vendre,
échanger, céder, etc.) un ou plusieurs immeubles situés dans un
ensemble immobilier ou conférer sur un tel immeuble un droit d'habitation
ou un autre droit impliquant un démembrement du droit de propriété,
doit obtenir l'autorisation de la Régie du logement. La demande
doit être accompagnée des frais prévus par règlement.
La définition
d'un "ensemble immobilier" est contenue en annexe à
l'article 45 de la Loi sur la Régie du logement.
2.Rédaction
de la demande
Vu la complexité
d'une telle démarche, il est suggéré au demandeur de consulter
un notaire ou un avocat pour la rédaction de la demande et pour
l'assister lors de l'audience. Dans le cas du notaire, ce dernier
verra à faire signer la demande par le demandeur et il pourra
agir comme témoin du demandeur seulement; il ne peut être considéré
comme un représentant vu les exigences des articles 72 et 74 de
la Loi sur la Régie du logement : mandat gratuit, etc.
3.Signification
de la demande
La demande
doit être signifiée, aux frais du demandeur, à chaque locataire
de l'ensemble immobilier et à chaque colocataire individuellement
s'il y a lieu, à chaque acquéreur (s'il y a des acquéreurs indivis)
et dans le cas où la demande serait faite par un promettant-acquéreur,
elle sera signifiée au propriétaire. Elle sera également signifiée
à d'autres mis-en-cause le cas échéant.
Les modes
de signification les plus usuels sont :
1- courrier recommandé;
2- courrier certifié;
3- huissier.
On peut
également signifier par tout autre mode permettant de prouver
la réception de la demande, comme par exemple, la remise en main
propre. La preuve de réception peut, en ce cas, être un accusé
de réception ou le témoignage d'une personne qui a assisté à la
réception de la demande.
4.Audience
La Régie
transmettra aux parties et aux locataires un avis les informant
du lieu, de la date et de l'heure de l'audience. Aucun avis de
présentation n'est donc nécessaire comme c'est le cas pour certaines
requêtes ou demandes devant les tribunaux de droit commun.
Si le demandeur
est une personne physique, il devra être présent à l'audience.
À défaut, il peut mandater son conjoint ou être représenté par
un avocat. Il peut aussi, pour un motif sérieux, mandater par
écrit un parent, un allié ou un ami. S'il s'agit d'une personne
morale (compagnie, etc.), un officier, un administrateur ou un
employé dûment mandaté par résolution ou un avocat, pourra agir
comme représentant lors de l'audience. Pour en savoir davantage
sur les règles du mandat, demandez la fiche- conseil sur le sujet
auprès de la Régie du logement.
Le demandeur
verra à apporter la preuve de signification de la demande.
L'audience
se déroulera en principe devant deux régisseurs. Comme l'audience
n'est pas une simple formalité, il est important de savoir que
toute preuve requise et non fournie risque d'entraîner une remise
de la cause, et par conséquent, des délais supplémentaires.
Le demandeur
ou son représentant doit être en mesure de prouver tous les faits
relatifs à la demande d'aliénation au moyen de témoignages et
de pièces matérielles. Ainsi, si le demandeur est représenté et
que son mandataire n'est pas personnellement au fait, il devra
voir à assigner des témoins capables d'attester les faits relatifs
à la demande.
5.Affichage
La Loi
prévoit qu'une affiche doit être placée devant l'immeuble. La
Régie sollicite la collaboration du propriétaire pour les aspects
techniques de l'affichage. L'affiche indique entre autres que
toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande
dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d'un
avis public le cas échéant.
La Régie
peut si elle l'estime opportun, tenir une audience publique où
elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.
6.Décision
La Régie
transmettra une copie de la décision aux parties, de même qu'à
chacun des locataires identifiés sur la liste annexée à la demande.
7.Sanction
Il est
important de savoir qu'une aliénation (exemple : une vente) faite
sans l'autorisation de la Régie, alors qu'elle était requise,
peut entraîner la nullité du contrat. Tout intéressé, y compris
la Régie, peut demander à la Cour supérieure de faire constater
cette nullité.
Partie
II: Éléments de la demande et documents requis
Ce type
de demandes nécessite souvent plusieurs pages de texte, notamment
à cause de la présence de plusieurs parties, de longues désignations
cadastrales à transcrire, etc.; en conséquence, pour la rédaction,
nous suggérons de ne pas utiliser le formulaire général (avec
copies carbone) conçu par la Régie car il est peu approprié à
ce genre de demande. Il serait plus pratique de remplir la demande
sur du papier ordinaire de format 8½ X 14. Et n'hésitez pas à
vous inspirer de la Structure-type de demande qui apparaît en
Partie III du présent document.
A) Parties
à la demande
La demande
identifiera correctement le demandeur, soit le propriétaire et
/ ou le promettant-acquéreur s'il y a lieu, qui peuvent être une
personne physique, une société composée de plusieurs personnes
ou une personne morale (compagnie, etc.), avec l'adresse et le
code postal. Il serait utile d'indiquer le numéro de téléphone
et de télécopieur s'il y a lieu.
B)
Identification des locataires
Le demandeur
devra identifier, dans une annexe à la demande, tous les locataires
de chacun des immeubles de l'ensemble immobilier et indiquer le
numéro de leur appartement, même ceux qui, au moment de la demande,
ont donné un avis de non-reconduction de leur bail.
Une liste
à jour des locataires devra être produite à l'audience, supprimant
les noms de ceux qui ont quitté et indiquant les nouveaux qui
sont arrivés.
C)
Immeubles
La demande
doit comporter la désignation cadastrale de chaque immeuble composant
l'ensemble immobilier, conforme aux articles 3032, 3033 et 3037
C.C.Q. Cette désignation devra être complète, à jour et officielle,
c'est-à-dire correspondre à celle du registre foncier au jour
de la demande. Si des modifications cadastrales ont lieu par la
suite, elles devront être communiquées aux régisseurs lors de
l'audience.
La demande
indiquera également l'adresse civique de chaque immeuble et le
nombre de logements.
D) Mention
des droits réels et documents à produire
1.Il sera
fait mention des servitudes ou autres droits réels, excluant les
hypothèques affectant chaque immeuble; le cas des hypothèques
est prévu à la rubrique G) Conditions de financement.
2.Le demandeur
doit produire : une copie du titre d'acquisition du propriétaire
actuel.
Si la demande
vise à corriger des titres de propriété possiblement affectés
d'un vice, le demandeur doit fournir en outre les titres de toute
personne ayant détenu l'immeuble antérieurement, incluant celui
de la personne qui a aliéné un immeuble sans demander l'autorisation
de la Régie, alors qu'elle était requise.
3.Il serait
aussi utile que le demandeur produise :
un plan
ou un croquis montrant les immeubles de l'ensemble immobilier
et les accessoires communs;
- si un certificat de
localisation est disponible, il sera considéré comme un document
pertinent;
- une copie des actes
constitutifs des servitudes ou autres droits
réels.
4.Si un
aménagement est projeté comportant des modifications, le demandeur
produira un plan de cet aménagement, même si les modifications
feront l'objet d'une servitude.
E) Administration
de l'ensemble immobilier
Le demandeur
indiquera le nom de la personne responsable de l'administration;
si plusieurs personnes physiques ou morales en sont responsables,
on expliquera les liens entre ces personnes.
F) Accessoires,
dépendances ou parties de la charpente en commun (à l'exclusion
d'un mur mitoyen)
La demande
les décrira en précisant quels immeubles sont affectés. Exemples:
d'accessoires: un stationnement, un passage piétonnier, une piscine,
une remise, un balcon, un escalier, etc.
G) Conditions
de financement
La demande
décrira le financement actuel et projeté des immeubles, s'il y
a lieu; le demandeur fournira les documents à l'appui comme le
contrat de prêt hypothécaire, l'offre de financement, etc.
H) Aide
gouvernementale
Un immeuble
a-t-il été construit ou restauré dans le cadre d'un programme
gouvernemental?
Le demandeur
produira le document d'acceptation des subventions accordées et
fournira les explications appropriées.
D'autres
informations ou documents pourraient être demandés par le tribunal.
Le demandeur devra alors y agréer dans le délai indiqué.
Partie
III: Structure-type d'une demande
Identification
- du(des) propriétaire(s)
- demandeur(s)
- du(des)promettant(s)
- acquéreur(s) (le cas échéant);
- du ou des mis en cause
DEMANDE
D'AUTORISATION DE VENDRE UN (DES) IMMEUBLE(S) FAISANT PARTIE D'UNE
ENSEMBLE IMMOBILIER (Art. 48, Loi sur la régie du logement (L.R.Q.,
c. R-8.1).
Le demandeur
déclare ce qui suit :
SECTION
I - Description de l'ensemble immobilier
Description
de tous les immeubles faisant partie de l'ensemble immobilier,
avec l'adresse, le nombre de logements et la désignation cadastrale
de chacun.
SECTION
II - Origine du droit de propriété
Mention
de l'origine du droit de propriété (de qui et quand chaque immeuble
a été acquis) de tous les immeubles faisant partie de l'ensemble
immobilier.
SECTION
III - Description de (des) immeubles qui font l'objet de la demande
d'autorisation de vendre
SECTION
IV - Accessoire en commun
SECTION
V - Administration commune
SECTION
VI - Financement des immeubles
SECTION
VII - Aide gouvernementale
SECTION
VIII - Liste des locataires
EN CONSÉQUENCE,
le demandeur demande au tribunal l'autorisation de vendre
l'(les) immeubles(s) ci-dessus décrit(s) à (nom de la personne,
s'il y a lieu)
Signé à
le
A N N E
X E
Les dispositions
pertinentes de la Loi sur la Régie du logement
2.-L'aliénation
d'un immeuble situé dans un ensemble immobilier
45. ["Ensemble
immobilier"] Dans la présente sous-section, on entend
par "ensemble immobilier" plusieurs immeubles situés
à proximité les uns des autres et comprenant ensemble plus de
douze logements, si ces immeubles sont administrés de façon commune
par une même personne ou des personnes liées au sens de la Loi
sur les impôts (c. I-3) et si certains d'entre eux ont en commun
un accessoire, une dépendance ou, à l'exclusion d'un mur mitoyen,
une partie de la charpente.
1979, c. 48, a. 45.
46. [Aliénation
d'un immeuble] Nul ne peut, sans l'autorisation de la Régie,
ni aliéner un immeuble situé dans un ensemble immobilier ni conférer
sur cet immeuble un droit d'occupation, d'usage ou autre droit
semblable, à moins qu'il ne s'agisse d'un contrat de louage.
Ne constitue
pas une aliénation, la vente forcée, l'expropriation, la prise
en paiement ou la reprise de possession de l'immeuble à la suite
d'une convention exécutée de bonne foi.
[Demande
de nullité] Tout intéressé, dont la Régie, peut s'adresser à la
Cour supérieure pour faire constater la nullité d'une convention
faite à l'encontre du présent article. 1979, c. 48, a. 46; 1992,
c. 57, a. 684
47. [Aliénations
permises sans autorisation]
Aucune autorisation n'est requise s'il s'agit:
1. d'aliéner
l'ensemble immobilier par un seul contrat en faveur d'une seule
personne;
2. d'aliéner
un terrain vacant lorsque celui-ci n'a aucun accessoire ou dépendance
en commun avec les autres immeubles de l'ensemble immobilier;
3. d'aliéner
une fraction située dans un immeuble sur lequel est enregistrée
une déclaration de copropriété en application des articles 441b
à 442p du Code civil. 1979, c. 48, a. 47.
48. [Demande
à la Régie]
L'autorisation de la Régie peut être demandée par le propriétaire
ou par la personne qui, sous condition d'obtenir l'autorisation
d'aliéner l'ensemble immobilier par parties, consent une promesse
d'achat de tout ou partie de l'ensemble.
[Demande
à la Régie]
L'autorisation de la Régie peut également être demandée par la
personne qui, sous condition d'obtenir cette autorisation, consent
une promesse d'achat d'une partie d'un ensemble immobilier.
1979, c. 48, a. 48. Réf.: R.P.: 53-55.
49. [Considérations
sur l'effet de l'aliénation]
Avant d'accorder son autorisation, la Régie doit considérer l'effet
qu'aurait l'aliénation sur les locataires, le nombre de locataires
qui pourraient être évincés à la suite de cette aliénation, l'individualisation
des services, accessoires et dépendances du logement ou de l'immeuble,
l'état du logement, les conditions de financement, le fait que
cet immeuble a été construit ou restauré dans le cadre d'un programme
gouvernemental et tout autre critère prescrit par règlement.
1979, c. 48, a. 49.
50. [Conditions
d'aliénation]
Lorsque la Régie accorde l'autorisation d'aliéner, elle peut imposer
les conditions qu'elle estime justes et raisonnables. Elle peut
notamment déterminer des conditions pour la protection du locataire
ou de l'acquéreur de l'immeuble.
1979, c. 48, a. 50.
70. [Demande
touchant la conservation d'un logement]
Dès que la Régie est saisie d'une demande visée dans la section
II du chapitre III, elle doit faire afficher, sur l'immeuble visé
dans la demande, un avis facilement visible pour les passants.
De plus, elle peut faire publier un avis public de la demande,
en la manière prévue par les règlements de procédure.
[Représentations écrites]
Tout avis visé dans le premier alinéa doit indiquer que toute
personne peut faire des représentations écrites sur la demande
dans les dix jours de la publication de l'avis public ou, à défaut,
dans les dix jours qui suivent l'affichage de l'avis sur l'immeuble
concerné.
[Audition
publique]
La Régie peut, si elle l'estime opportun, tenir une audition publique
où elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.
[Durée
d'une telle intervention]
Lors d'une telle audition, le régisseur peut limiter la durée
d'une intervention ou, s'il est d'avis qu'elle n'est pas pertinente,
la refuser.
1979, c. 48, a. 70.
Réf.: R.P.: 17, 52.
ANNEXE
Les dispositions
pertinentes du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement
17. Si
la demande ou la requête a fait l'objet d'une autorisation de
signification par avis public, la Régie affiche l'avis d'audition
au bureau desservant le territoire où est situé le logement ou
le terrain, dans un endroit visible et accessible au public.
17. If
public notice has been authorized as a mode of service, the Board
posts the notice of hearing at the office serving the territory
in which the dwelling or parcel of land is located, in a place
visible and open to the public.
2. Aliénation
d'un immeuble situé dans un ensemble immobilier
53. La
personne qui demande à la Régie l'autorisation d'aliéner un immeuble
situé dans un ensemble immobilier doit produire à la Régie, avec
sa demande, une liste des noms et adresses des locataires de l'ensemble
immobilier et, le cas échéant, de l'acquéreur éventuel ou du propriétaire.
Réf.: R.L.: 45-50.
55. La
Régie fait parvenir un avis d'audition au propriétaire, à chacun
des locataires de l'ensemble immobilier et, le cas échéant, à
l'acquéreur éventuel.
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