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Le vendeur
doit fournir à l'acheteur un bon titre de propriété attestant que l'immeuble est libre
de toute redevance, charge ou limitation de droit privé ou public autre que les
servitudes habituelles (Hydro-Québec, Bell Canada).
Il doit fournir des copies authentiques du titre
d'acquisition ainsi que le certificat de localisation.
Le vice caché
La garantie de qualité du vendeur que l'on
trouve dans le nouveau code civil est une garantie améliorée ». La garantie édictée
par le nouveau code serait supérieure à l'ancienne garantie parce que certaines
présomptions à l'avantage de l'acheteur y ont été stipulées et que divers principes
jurisprudentiels ont été incorporés aux textes de la loi. De plus, certaines
formalités attachées à la garantie ont été déjudiciarisées dans le nouveau code.
Essentiellement, la garantie de qualité du vendeur a pour but de protéger l'usage normal
d'un bien dont peut jouir son acheteur. La garantie proscrit la présence de vices cachés
qui occasionnent une perte d'usage du bien acheté.
Le sens de « vice »
Tout d'abord, qu'est-ce qui constitue un vice dans le cadre de cette garantie?
« Lorsque l'on pense à un vice, notre premier réflexe est de croire qu'il faut qu'il y
ait une dérogation par rapport aux normes de l'industrie ou aux règles de l'art
reconnues, qui affecte le bien », note Me Edwards. « Ce n'est pas le cas pour la
garantie de qualité du vendeur. Le vice est ici conçu comme tout fait, ou tout concours
de faits, qui diminue l'usage du bien, même s'il n'y a eu aucune dérogation aux règles
de l'art. »
L'obligation de garantie n'est pas donc une garantie contre les vices nuisant à l'usage
mais une garantie d'usage du bien. « Dans une cause, le tribunal a considéré la
présence d'une colonie de chauve-souris dans un immeuble comme un vice. Il n'y avait là
aucune dérogation aux règles de l'art. »
Le vice s'apprécie par son effet négatif sur l'usage du bien, un déficit d'usage, qui
entraîne une réelle déception chez l'acheteur, par rapport à ses attentes légitimes,
à tel point qu'il ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas consenti à en payer un si haut
prix (1726 C.c.Q.). La perte d'usage doit donc être grave.
Dans trois arrêts rendus en 1998, le tribunal a
considéré que le sol contaminé d'une propriété1, la présence d'une dalle de béton
en dessous d'une nappe phréatique2 et l'insuffisance d'isolation dans une roulotte3
constituent, tous trois, des vices graves en vertu de la garantie. « Le vice en vertu de
la garantie peut englober une infinité de phénomène », remarque Me Edwards.
Le caractère occulte
La garantie protège l'usage du bien en proscri vant la présence d'un vice « caché ».
Pour être qualifié de caché suivant la garantie, le vice doit être occulte.
Et qu'est-ce qu'un vice occulte? C'est celui qui s'oppose au vice apparent.
L'article 1726 C.c.Q. déclare qu'est « apparent le vice qui peut être constaté par un
acheteur ». Selon Me Edwards, cet article est mal formulé. Sa formulation laisse
entendre que l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien est facultative. « L'acheteur
est toujours tenu de faire une inspection du bien pour voir s'il est vicié. Ce devoir est
clairement reconnu dans la doctrine et la jurisprudence. Ce qui est moins clair c'est
quelle intensité doit avoir cette inspection? L'acheteur peut-il se satisfaire d'un
examen sommaire ou doit-il procéder à un examen
approfondi? »
Le Code civil du Québec confirme la norme de l'acheteur raisonnable en définissant le
vice apparent comme celui qui peut être constaté « par un acheteur prudent et diligent
sans avoir besoin de recourir à un expert. » Le législateur n'a fait que codifier la
solution retenue par la
jurisprudence depuis 1980. « La formulation particulière de la norme est, toutefois,
malheureuse et risque d'engendrer de nouvelles difficultés », juge Me Edwards. Le texte
énonce à la fois la norme d'appréciation du caractère occulte et l'élimination de
l'obligation préalable d'inspection par un expert. Il paraît tenir pour acquis que la
norme de l'acheteur raisonnable est toujours inconciliable avec l'aide obligatoire d'un
expert. En général, le principe est valable. « Mais il peut y avoir des exceptions. En
certaines circonstances, un acheteur doit, s'il veut procéder de façon prudente et
diligente, se faire aider par un expert. Et
c'est ce que nous retrouvons dans l'arrêt Laflamme c. Di Tiello-Bélanger4 : en vertu de
l'article 1726 C.c.Q., l'acheteur peut néanmoins être tenu de recourir à un expert. «
L'article 1726 C.c.Q. ne signifie pas que le recours à l'expert n'est jamais nécessaire.
Dans certains cas, comme en l'espèce, une personne raisonnable aurait exigé une
inspection. Un exemple. On peut penser à un acheteur profane qui achète un immeuble
relativement vieux, ou duquel apparaissent des signes inquiétants, sans l'avoir fait
examiner par un expert. Il serait difficile dans ces circonstances de dire que l'acheteur
a agi de façon prudente et diligente. »
Les recours
Sous l'ancien code, l'acheteur ne disposait, pour poursuivre le vendeur, que des recours
énoncés à l'article 1526 C.c.B.C ; principalement la résolution de la vente et la
réduction du prix de vente. « Il y en a davantage en vertu du nouveau code, parce que la
garantie est maintenant soumise au régime général de mise en œuvre de
l'obligation. Tous les recours que l'on retrouve aux articles 1590 et suivants sont donc
maintenant disponibles pour faire exécuter la garantie. » L'exécution de la garantie
peut maintenant se faire en nature grâce
aux nouveaux recours en remplacement ou en réparation du bien.
« Un point juridique important concernant la résolution de la vente vient tout juste
d'être reconnu par la Cour d'appel dans l'arrêt Perreault c. Dion5. » La Cour y conclut
que lorsque une vente est résolue, l'acheteur doit compenser le vendeur de la jouissance
que le bien a procuré, à moins qu'il accepte de renoncer à réclamer du vendeur
l'intérêt et l'indemnité additionnelle sur le prix de vente. « La logique de l'arrêt
se comprend fort bien », signale Me Edwards. « Pendant tout le temps où l'acheteur a
occupé l'immeuble, le vendeur n'en a
pas eu, lui la jouissance. Et, en bout de ligne, il n'aura rien reçu en
contrepartie puisqu'il a dû rembourser à l'acheteur le montant de la vente. »
L'exclusion
La garantie de qualité du vendeur peut être exclue par une clause contractuelle. Lorsque
la clause d'interprétation est claire, le tribunal n'a pas à recourir à
l'interprétation. Son rôle consiste simplement à constater l'exclusion. Le jugement
rendu dans l'affaire Lajoie c. Girard6 confirme cette règle. « Mais l'exclusion doit y
être exprimée très clairement », précise Me Edwards. « Si les termes de la clause
sont équivoques, la garantie subsiste. »
Ainsi, la clause selon laquelle l'acheteur accepte le bien « tel que vu et examiné » ou
« après l'avoir vu et visité » n'exclut pas la garantie : les déclarations de ce
genre sont généralement des clauses de style qui ne possèdent ni la clarté ni la
spécificité requises pour opérer l'exclusion. D'ailleurs, un récent jugement, l'arrêt
Varin c. Laprade7, fait valoir que la clause « tel quel » n'avait pas pour résultat
d'exclure la garantie.
N'est pas non plus permise, l'exclusion conventionnelle de la garantie à l'égard d'un
vice connu du vendeur, ou qu'il ne pouvait ignorer, selon l'article 1733 al.1 C.c.Q. Le
droit nouveau reprend ici une ancienne règle. Cependant, l'alinéa 2 de l'article 1733
brouille le caractère uniforme de l'ancienne règle : il autorise une exception lorsque
l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. « Toutefois,
rien n'empêche, dans ce cas, l'acheteur de tenter de faire annuler la vente en vertu de
la théorie générale de l'erreur (1407 C.c.Q.)
». D'après cette dernière, le vice du bien anéantit le consentement accordé par
l'acheteur lors de la vente.
Un jugement intéressant, traitant de l'exclusion, a été rendu dernièrement, dans
l'affaire Villeneuve c. L'Heureux8. La cour s'est penchée sur le cas d'un vendeur qui est
au courant de certains vices qui entachent un bien mais qui ignore l'existence de d'autres
vices. « La cour s'est appuyée sur la théorie de la nullité de la clause. La clause
est inefficace par rapport aux vices qui sont connus du vendeur mais pas par rapport à
ceux dont il ignorait l'existence. Ce
sera important de le retenir à l'avenir. »
La présomption
L'acheteur est tenu d'identifier formellement la cause du vice qu'il dénonce. C'est une
tâche qui peut s'avérer ardue dans certains cas. Cependant, la «garantie de durabilité
» créée par l'article 1729 C.c.Q. décharge l'acheteur, dans des ventes conclues par
des vendeurs professionnels, de cette condition : l'existence du vice est donc présumée
être connue du vendeur, lorsque le bien souffre d'une détérioration prématurée ou
d'un mauvais fonctionnement.
L'intérêt de la présomption est la distinction qu'elle opère entre le vendeur
professionnel et le vendeur ordinaire. C'est ainsi que la présomption empêche le vendeur
professionnel d'exclure la garantie par convention, de se prévaloir d'une dénonciation
tardive et de bénéficier de l'immunité du vendeur de bonne foi au regard des
dommages-intérêts.
« Mais il n'y a pas seulement le cas où il y a une impossibilité d'exclure la garantie
dans le cas de connaissance réelle. L'article 1733 parle de la connaissance du vice que
le vendeur ne pouvait ignorer. Ça c'est la présomption de connaissances. » Les vendeurs
tenus à cette présomption sont : le fabricant, le vendeur entrepreneur et le vendeur
spécialisé.
« C'est une des amélioration du nouveau code, de préciser que cette présomption
s'applique dans le cas de l'exclusion de la garantie. Sous l'ancien code, il s'agissait
d'un principe connu pour les initiés à la garantie. Mais cela n'apparaissait pas dans
les dispositions du code. »
Le délai raisonnable
Le premier paragraphe de l'article 1739 C.c.Q. énonce une règle d'application générale
selon laquelle tout acheteur est tenu de dénoncer l'existence d'un vice dans un délai
raisonnable. Cependant, le deuxième paragraphe établit un régime d'exception : le
vendeur qui « connaissait ou ne pouvait ignorer le vice » perd le droit de « se
prévaloir d'une dénonciation tardive. »
La dénonciation de l'existence d'un vice au vendeur peut, aujourd'hui, se faire
valablement par simple dénonciation écrite. Tandis que dans l'ancien droit, le délai ne
cessait de courir que lors du dépôt d'une action en justice. C'est une amélioration par
rapport à l'ancien droit, croit Me Edwards. « L'obligation de dénonciation a été
déjudiciarisée. Plus besoin de prendre action pour arrêter le délai. »
En vertu de l'ancien code, la jurisprudence majoritaire favorisait la théorie selon
laquelle la connaissance du vice constituait le moment de départ du délai. Le
législateur a formellement fait sien ce choix à l'article 1739 C.c.Q., en précisant que
le délai commence à courir depuis la
« découverte » du vice. |
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