On en parle à plusieurs reprises dans tous les ouvrages, mais jamais on ne le définit clairement.

L'incertitude reflète une méconnaissance totale des événements qui peuvent influencer le futur de notre investissement et de son environnement. 

Le risque en revanche implique que l'analyste dispose d'une certaine connaissance préalable de l'amplitude des variations qui peuvent affecter son investissement. Et le risque d'un projet est défini comme la variabilité de ses résultats : le projet est d'autant plus risqué que ses performances peuvent être variables. 

Généralement, l'immobilier commercial est plus risqué que l'immobilier résidentiel car les revenus sont plus volatils; le logement résidentiel est une nécessité alors que le commercial est fortement relié aux tendances économiques. Le marché immobilier a chuté en moyenne de 30% entre 1990 et 1993, mais pendant cette période, l'immobilier commercial a pu chuter de 40% alors que l'immobilier résidentiel a pu chuter de 15% à 20%. Les rendements exigés par les investisseurs pour le secteur commercial sont généralement plus élevés, ce qui confirme un risque plus élevé.

Le risque immobilier est en fonction de plusieurs variables, telles :

• la qualité du secteur;

• la qualité de l'immeuble;

• la qualité des locataires;

• le taux d'endettement lors de l'investissement;

• la stabilité politique (possibilité d'un exode ?);

• les taux d'intérêt (si ceux-ci diminuent suffisamment) les gens vont acheter plutôt que louer des logements;

Comme en finance traditionnelle, on peut, en finance immobilière, disséquer le risque en deux parties :

Le risque général

Les risques généraux sont extérieurs à l'environnement considéré. Ils résultent du fonctionnement général du marché immobilier ou même de l'ensemble de l'économie. Puisque tous les investissements sont soumis aux mêmes conditions de marché, il n'est pas possible de se protéger du risque général en diversifiant son portefeuille d'actifs ou d'immeubles...

Le risque spécifique

Les risques spécifiques sont propres au comportement d'un actif particulier et proviennent des caractéristiques de gestion ou de localisation de cet actif...