Les mesures de rendement servent principalement à évaluer la performance de différents projets d’investissements afin de déterminer le projet offrant le meilleur ratio risque - rendement. Par exemple, si on nous offre d’investir en immobilier, à la bourse, à la banque ou dans un commerce, on doit choisir le placement qui répond le plus à ses critères (liquidité, risque, horizon) et par la suite, l’apprécier quantitativement. Il existe des mesures de rendement à court terme et long terme. Les mesures de rendement à court terme servent principalement à déterminer le rendement annuel d’un projet alors que les mesures à long termes servent à déterminer le rendement global d’un projet. Les deux mesures de rendement peuvent être calculées avec et sans effet de levier(recours au financement).

LES MESURES DE RENDEMENT À COURT TERME

La mesure de rendement à court terme la plus utilisée est le rendement de dividende, soit les flux monétaires générés divisés par l’investissement. Le rendement de dividende peut être calculé avec ou sans effet de levier (financement). Dans le cas du calcul sans effet de levier on calcule les flux monétaires générés par l’immeuble pour l’année en question et on divise par l’investissement total.

Calcul du rendement de dividendes

LES MESURES DE RENDEMENT À LONG TERME

Les deux mesures de rendement les plus utilisées pour analyser un projet sont le TRI et la VAN. Ces mesures se concentrent sur les flux monétaires; c’est-à-dire les déboursés et les encaissements réels. Elles tiennent compte du rendement de dividende annuel, du remboursement de capital et de l’augmentation de la valeur durant le projet.

LA VALEUR ACTUELLE NETTE

La VAN consiste à actualiser les flux monétaires d’un investissement dans le temps. Elle tient compte des investissements (flux monétaires négatifs), des flux monétaires annuels (flux monétaires généralement positifs) et de la valeur de revente anticipée (flux monétaires généralement positifs). Si la VAN est positive, soit le résultat des flux monétaires actualisés au taux de rendement exigé moins les investissements, c'est que le projet génère un rendement supérieur à celui exigé.

Lorsqu’on actualise un flux monétaire au temps 0 (moment de l’investissement), on s’assure de comparer des sommes d’argent dans des conditions économiques, de risque, etc., semblables. Plus le taux d’actualisation est élevé (rendement exigé élevé), plus la valeur actuelle d’un montant est faible. C’est donc dire que plus le risque est élevé, plus la valeur actuelle d’un flux monétaire est faible.

VAN

L'actualisation des montants reçus dans le futur est essentielle pour tenir compte du risque, de l'inflation et du travail requis par l’investissement. L’investissement immobilier requiert généralement plus de travail que l’investissement à la bourse, et ce travail doit être rémunéré sous une forme de rendement supérieur de l’investissement. La détermination du taux d'actualisation se fait en comparant les rendements offerts par différents placements et en ajustant ce taux en fonction du risque et du travail. Le taux de rendement minimum qu’une personne devrait exiger pour un placement immobilier est, sans contredit, supérieur à celui des bons du trésor car l’immobilier est plus risqué et requiert plus d’efforts de suivi et de gestion.

Commençons avec les taux offerts par les bons du trésor auxquels on apporte des ajustements pour le risque et le travail requis par l’investissement. Il est important de faire remarquer que la prime de risque exigée est différente d’une personne à l’autre.

LE TAUX DE RENDEMENT INTERNE

Le TRI d’un projet indique sa rentabilité en tenant compte des flux monétaires négatifs (déboursés) et positifs (profits annuels). Il faut se rappeler que lorsqu’on calcule la VAN, on utilise un taux d’actualisation qui est en fait le taux de rendement que l’on exige pour le projet. Si la VAN est positive (valeur actuelle des entrées de fonds > valeur actuelle des sorties de fonds), c’est que le projet génère un rendement supérieur à ce qui est exigé. Maintenant, pour déterminer le taux de rendement d’un projet, on doit identifier le taux d’actualisation (ou de rendement) qui fera en sorte que la valeur actuelle des investissements (sorties de fonds) sera égale à la valeur actuelle des profits (entrées de fonds). Ceci veut dire que le TRI est le taux de rendement auquel la VAN est égale à zéro ( = 0). Il n’existe pas de formule spécifique pour calculer le TRI. On doit actualiser (à différents taux) les montants du projet jusqu’à ce que la VAN soit égale à zéro (calculs par itérations). Il existe des fonctions de calcul du TRI sur certaines calculatrices financières ou on peut utiliser des chiffriers électroniques tels que LOTUS ou EXCEL. Dans la section investissement immobilier, on présente un calcul détaillé d’un projet d’investissement immobilier (incluant le TRI et la VAN).

TRI